02 mai 2017

BAIL COMMERCIAL : L’obligation de délivrance d’un local commercial loué, véritable enjeu financier entre bailleur et preneur !

L’obligation essentielle du bailleur commercial c’est la délivrance au preneur- de la chose louée. C’est l’article 1719, alinéa 1 du Code civil prévoit que l’obligation essentielle du bailleur est celle de délivrer une chose louée conforme à la destination stipulée au bail commercial.

Toute la portée de cette clause est à apprécier notamment au regard du bailleur d’un local commercial à l’endroit de son preneur commerçant ou professionnel. Elle doit être appréciée à l’aune des clauses relatives à l’état du local pris à bail et à celles relatives à la mise aux normes du local tout spécialement au regard de l’activité du preneur.

Les bailleurs sont donc obligatoirement tenus par cette obligation de délivrance. Aucune (presque) clause insérée du bail commercial ne peut l’exonérer par principe de cette obligation. Et cela en toute logique, puisque lorsque l’on contracte un bail, la contrepartie du loyer versé par le preneur est la remise du bien commercial.

Et pourtant, force est de constater les nombreuses rédactions de clauses des baux commerciaux  qui trompent bien souvent le preneur sur la réalité de l’obligation du bailleur à son endroit, lesquels renoncent bien à souvent à toute réclamation à l’encontre du bailleur.

L’obligation du bailleur lors de la signature d’un bail est précisée par le Code Civil. La délivrance du local commercial ou professionnel loué doit être conforme et paisible.

En effet, l’article 1719, alinéa 2 et alinéa 3 du Code civil prévoit une obligation d’entretenir la chose louée en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, ainsi que l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail.

Ainsi, il est clair que le bailleur est obligé de délivrer à la prise à bail tout particulièrement un bien exempté de tout vice ou de tout désordre affectant le gros œuvre ou la sécurité du local loué.

De même, qu’il est va de soi que le bailleur doit au preneur, et cela durant toute la durée du bail commercial, effectuer les travaux de grosses réparations touchant le local loué. La Cour de cassation vient préciser que le bailleur a l’obligation de délivrer un local utilisable (Cass. 3ème Civ. 2 juillet 2003, n°01-16.246).  

Il arrive fréquemment que les contractants d’un bail commercial insèrent dans ce dernier des clauses limitant, avec plus ou moins de justesse, la responsabilité du bailleur contenue aux termes cette obligation d’ordre public de délivrance.

La jurisprudence est venue en donner les contours, pour ne pas dire les limites exonératoires permises de par la volonté des parties, complétée notamment par les dernières réformes légales majeures de 2014.
L’analyse des clauses du bail à la lumière de la jurisprudence abondante en la matière et des nouveaux textes en vigueur est un enjeu non seulement d’équilibre juridique mais encore financier entre le bailleur et le preneur.

Une illustration récente : dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de Metz le 14 janvier 2016 (n°14/00942), un bailleur commercial avait mandaté un entrepreneur au vu de la réparation d’un dégât des eaux subi par son locataire. Cet entrepreneur ayant juste reboucher la fuite, source du dégât des eaux, sans remettre les lieux dans leur état initial n’a pas permis la jouissance paisible des lieux de la part du locataire. Les juges condamnent le bailleur commercial de répondre des désordres et de remettre les lieux en état.

Attention donc de bien apprécier les clauses d’un bail commercial relatives à l’état du local loué car par principe l’obligation de délivrer un local commercial permettant l’exercice paisible et conforme de l’activité envisagée par le preneur au bail pour le bailleur doit exister immédiatement à la prise à bail, mais également durant toute la durée du bail.

Arnaud BOIX