17 juillet 2026

Comment rédiger :

I. Identifier la charge avant de vouloir la répartir

Une dépense du bailleur, refacturée au preneur

Il n'existe aucune définition légale de la « charge ». En pratique, il s'agit d'une dépense exposée par le bailleur et susceptible d'être remboursée par le preneur. Les articles R. 145-35 à R. 145-37 du Code de commerce en dessinent les contours autour de quatre postes : charges locatives, impôts, taxes et redevances, et travaux.

La notion de « charges locatives » (copropriété ou monopropriété, chauffage, électricité, gardiennage, nettoyage des parties communes, frais d'étude et d'audit, honoraires de gestion, assurance de l'immeuble) n'est qu'un sous-ensemble de la notion générique de charges, laquelle englobe également les impôts et taxes supportés par le bailleur ainsi que les dépenses de travaux. Le poste fiscal est particulièrement étendu (taxe foncière et ses composantes, TEOM, taxes sur les bureaux et les surfaces de stationnement, taxes régionales spécifiques). Le poste travaux couvre tous ceux dont le bailleur assume le coût : ravalement, remplacement des gros équipements, entretien, réparations, travaux d'économie d'énergie.

Point cardinal, souvent négligé : les travaux et obligations que le bail met à la charge du preneur ne sont pas des charges. Ils relèvent d'une obligation de faire, non d'une obligation de paiement. Il en résulte que la clause d'entretien-réparations pesant sur le preneur ne peut servir de fondement au bailleur pour réclamer le remboursement d'une dépense.

Il faut donc distinguer strictement, au sein du bail, les stipulations relatives aux charges (dépenses du bailleur refacturées au preneur) et les stipulations relatives à l'entretien et aux réparations (obligations propres du preneur). En ce sens que les travaux directement supportés par le locataire pour l'exploitation ne constituent pas des charges relevant de l'inventaire, de sorte que le bailleur ne peut adosser une refacturation à une clause d'entretien.

II. L'inventaire Pinel : contenu et forme

Le cadre : deux répartitions imposées depuis 2014

Avant la loi Pinel, le transfert des charges au preneur supposait des clauses claires et précises, d'interprétation restrictive ; à défaut de stipulation expresse, le bailleur conservait la charge des réparations autres que locatives et des conséquences de la vétusté.

 La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a organisé deux répartitions :

1.  une répartition commune à tous les baux (art. L. 145-40-2, al. 1) : un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec indication de leur répartition entre bailleur et preneur ;

2.  une répartition propre aux ensembles immobiliers multi-locataires (art. L. 145-40-2, al. 3) : le contrat doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires.

Le contenu : des catégories précises, limitatives et liées « à ce bail »

L'inventaire porte sur des catégories de charges, non sur les charges elles-mêmes. La loi ne définit pas la « catégorie » ; la pratique retient des catégories usuelles : fluides, travaux et réparations, entretien, mise en conformité, assurances, déchets, frais et honoraires de prestataires, impôts et taxes.

L'inventaire doit être « précis et limitatif ». La précision a une finalité concrète : permettre au preneur d'anticiper raisonnablement les charges qui lui seront imputées. Un inventaire seulement limitatif, mais imprécis, ne satisfait pas l'exigence.

Les catégories doivent être liées « à ce bail », ce qui prohibe les inventaires-types génériques. Pour transférer valablement au preneur des charges qui pèsent légalement sur le bailleur — vétusté (art. 1755 C. civ.), force majeure, mise aux normes (art. 1720 C. civ.), travaux d'économie d'énergie —, la pratique recourt à des sous-catégories et à des listes détaillées stipulant expressément ce transfert.

La répartition des catégories entre bailleur et preneur

L'article L. 145-40-2 exige l'indication de la répartition entre bailleur et preneur. Énumérer les seules catégories mises à la charge du preneur ne suffit pas à constituer un inventaire précis et limitatif.

 En pratique, la répartition s'opère rarement entre catégories — communes à tous les baux — mais entre sous-catégories, ou au sein du contenu de chaque catégorie.

L'inventaire ne devrait viser que les dépenses afférentes à l'immeuble ou aux locaux qui incombent au bailleur et lui sont refacturées, jamais les travaux qui incombent au preneur sous peine d'une confusion source de désillusions pour le bailleur.

Les charges nouvelles

En cours de bail, le bailleur informe le preneur des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux (art. L. 145-40-2). Ces charges ne sont pas imputables de plein droit au preneur : le bail devrait prévoir à l'avance leur mode de répartition soit comme catégorie nouvelle, soit par rattachement à la catégorie à laquelle elles se rapportent, faute de quoi leur imputation prêtera à discussion.

La forme : un inventaire concentré, pas des clauses éparses

La loi n'impose aucune forme : l'inventaire peut figurer au bail ou en annexe , la pratique privilégiant l'annexe. L'esprit du texte commande néanmoins une concentration des catégories dans un instrumentum unique, gage de visibilité. Deux configurations sont à distinguer :

1.  En l'absence d'inventaire, des clauses éparses ne peuvent pallier ce défaut : elles sont en principe réputées non écrites par la jurisprudence comme contournant une exigence d'ordre public (art. L. 145-15) ce principe supportant quelques exceptions.

2.  En présence d'un inventaire, rien n'interdit de lister par ailleurs, dans une clause, d'autres charges récupérables rattachées aux catégories inventoriées.

Le conseil est d'annexer un inventaire unique précis et limitatif au bail.

III. Répartition bailleur / preneur : ce qui se perd faute de rigueur

Aucune décision à notre connaissance de la Cour de cassation ne s'est à ce jour encore prononcée sur le non-respect de l'article L. 145-40-2. Les repères se déduisent des cours d'appel et de l'ancien droit.

Sous l'empire du droit antérieur, le seul paiement des charges par le preneur ne pallie pas l'absence de stipulation les mettant à sa charge, solution aisément transposable à l'absence d'inventaire.

Toute catégorie non mentionnée à l'inventaire ne pourra être récupérée par le bailleur. En revanche, des charges mentionnées de façon éparse mais rattachables à une catégorie inventoriée pourraient être imputées.

 Enfin, les charges exorbitantes demeurent soumises à l'exigence de stipulations claires et précises : à défaut, elles ne sont pas refacturables.

IV. Répartition entre preneurs multiples

Deux clés de répartition, à ne pas confondre

L'article L. 145-40-2 prévoit une répartition des charges et travaux fondée sur la surface exploitée, et une répartition des impôts, taxes et redevances fondée sur le local occupé. Ces deux notions procèdent d'un amendement délibéré : mieux vaut les traiter comme distinctes. La « surface exploitée » pourrait exclure les surfaces étrangères à l'exploitation (réserves, locaux sociaux, communs non exploités), là où la GLA des centres commerciaux offre une base alternative.

La copropriété

La loi a omis de prévoir la répartition selon les tantièmes de copropriété, ce qui crée une tension pratique lorsque le lot loué dépend d'un immeuble en copropriété :

1.  la CA Paris a réputé non écrite une clause « charges — impôts » ne permettant pas de vérifier la conformité de la répartition à la surface louée (CA Paris 4-9-2025 ; 21-12-2023) ;

2.  la CA Dijon a admis, à l'inverse, une clause répartissant au prorata des surfaces exploitées (quotes-parts communes incluses) ou des tantièmes de copropriété (CA Dijon 9-10-2025 ) solution pragmatique mais fragile ;

3.  en l'état des textes, la voie la plus sûre consiste à soutenir qu'une répartition aux tantièmes est conforme dès lors qu'elle repose sur la surface.

Pondération et quote-part de parties communes

La répartition peut être conventionnellement pondérée (art. R. 145-35 ccom), en fonction de l'usage des équipements communs ou de la consommation des ressources communes, à condition de rester un « jeu à somme nulle » excluant tout enrichissement du bailleur.

La quote-part de charges du preneur correspond à sa surface exploitée rapportée au total des surfaces exploitées, augmentée d'une quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation. La quote-part des taxes et impôts, fondée sur le local occupé, ne sera pas nécessairement identique. 

Le bail doit stipuler la ou les quotes-parts du preneur; à défaut, la créance du bailleur risque de n'être ni liquide ni déterminable.

Les risques du rédacteur :

Baux antérieurs à Pinel. Le bailleur doit justifier annuellement la réalité des charges récupérables et préciser la clé (surface exploitée + quote-part de parties communes) ; à défaut, la demande est insuffisamment justifiée.

S'agissant de la taxe foncière, l'absence de clé rend la créance non liquide et justifie la mainlevée d'une saisie-attribution.

Baux Pinel. En l'absence de mentions relatives à la répartition, la sanction reste incertaine. La CA Paris a jugé qu'à défaut de stipulation, la répartition s'opère conformément à la loi (surface exploitée) — démarche discutable, le juge ne disposant, en baux commerciaux, d'aucun texte l'autorisant, à la différence de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 en copropriété, à procéder d'office à une nouvelle répartition.

Clé illicite. La prudence commande de considérer que, faute de texte, le juge ne peut réécrire la clé au profit du bailleur. Ainsi, une quote-part de taxe foncière fondée sur le revenu cadastral du local étrangère à la clé légale a été censurée.

Défaut d'usage de la clé contractuelle. Le bailleur doit appeler les charges récupérables selon la clé stipulée valide, sous peine de devoir restituer les provisions indûment appelées.

Les bonnes pratiques en matière de rédaction de bail :

1.  Séparer nettement, dans le bail, les clauses de charges (obligation de paiement) et les clauses d'entretien-réparations (obligation de faire).

2.  Établir un inventaire unique, en annexe au bail, précis et limitatif,

3.  Décrire le contenu de chaque catégorie et, le cas échéant, stipuler expressément le transfert des charges légalement à la charge du bailleur.

4.  Préférer un plafond de charges indexé au forfait de charges, qui demeure prohibé.

5.  Indiquer la répartition bailleur / preneur au niveau des sous-catégories, non des seules catégories.

6.  Prévoir dès la conclusion du bail le sort des charges nouvelles.

7.  En multi-locataires : stipuler la ou les quotes-parts, distinguer clé « charges » (surface exploitée) et clé « impôts et taxes » (local occupé), vérifier la compatibilité avec la copropriété et prévoir l'actualisation.

8.  Vérifier la licéité de la clé de répartition

Arnaud BOIX

Avocat Associé