06 octobre 2026
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (dite « loi SVE ») retouche en profondeur le statut des baux commerciaux.
Deux séries de mesures retiennent particulièrement l'attention, d'une part, le durcissement des conditions d'octroi des délais de paiement au preneur visé par un commandement visant la clause résolutoire du bail, désormais subordonnés à la reprise effective du loyer courant ; d'autre part, le plafonnement, la restitution et la transmission des garanties locatives. Tour d'horizon des points essentiels et des réflexes à adopter.
I. Délais de paiement : la reprise du loyer courant devient une condition impérative
A. Avant la réforme : un large pouvoir modérateur du juge
Jusqu'ici, l'article L. 145-41 du Code de commerce permettait au juge, saisi par le preneur, d'accorder des délais dans la limite de l'article 1343-5 du Code civil (vingt-quatre mois) et de suspendre les effets de la clause résolutoire, celle-ci ne jouant pas si le preneur s'acquittait de sa dette dans les conditions fixées. Le juge appréciait souverainement la situation du débiteur et les besoins du créancier.
En pratique, il n'était pas rare de voir des délais accordés à un preneur qui, au jour de l'audience, n'avait toujours pas repris le paiement de ses loyers courants : l'arriéré était échelonné tandis que la dette continuait de croître, au détriment du bailleur contraint de financer, de fait, l'exploitation de son locataire.
B. Depuis la loi SVE : deux conditions cumulatives
La loi SVE complète l'article L. 145-41 du Code de commerce d'une disposition sans ambiguïté :
« L'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. »
L'essentiel à retenir
Le juge ne peut plus accorder de délais, ni suspendre la clause résolutoire, que si deux conditions cumulatives sont réunies :
– Une condition de capacité : le preneur doit démontrer qu'il est en mesure d'apurer la dette locative ;
– Une condition de comportement : il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
À défaut, le juge n'a plus de marge d'appréciation : les délais sont exclus et la clause résolutoire produit son plein effet.
Le dispositif s'inspire directement de ce qu'avait instauré la loi du 27 juillet 2023 (dite « Kasbarian ») pour les baux d'habitation, à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Le législateur transpose ainsi au bail commercial une logique simple : on ne sauve pas un bail en laissant la dette courante se creuser.
C. Les points d'attention
La notion de « loyer courant ».
Le texte vise le « versement intégral » du loyer courant.
La question se posera de savoir si les charges et accessoires appelés avec le loyer y sont inclus.
Par prudence, le preneur a tout intérêt à régler l'intégralité des sommes appelées à chaque échéance (loyer, provisions sur charges, taxes refacturées), et à ne pas se contenter d'un paiement partiel qui l'exposerait au refus des délais.
La date butoir : la « première audience ». La reprise doit être intervenue avant la première audience, et non avant l'audience de plaidoiries. Un renvoi ne permet donc pas, en principe, de régulariser tardivement. Cette exigence impose une réactivité immédiate dès la délivrance du commandement.
La preuve de la capacité financière. Le preneur devra produire des éléments concrets : derniers comptes annuels, relevés bancaires récents, prévisionnel de trésorerie, échéancier réaliste. Une simple offre de paiement non documentée ne suffira plus.
L'application dans le temps. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, est entrée en vigueur le 28 mai 2026.
La nouvelle rédaction de l'article L. 145-41 s'applique aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de cette date.
Le critère déterminant est donc la date de la demande de délais, et non celle du commandement : une demande formée à compter du 28 mai 2026 relève en principe du nouveau texte, quand bien même le commandement, voire l'assignation, lui serait antérieur.
Cette application aux commandements délivrés avant la réforme est toutefois discutée : une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris a écarté le nouveau texte au visa de l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme dans une espèce où le commandement était antérieur.
La jurisprudence reste à construire sur ce point.
Réflexes pratiques
Côté preneur — dès la réception du commandement : reprendre immédiatement et intégralement le paiement des échéances courantes, en conserver la preuve (virements identifiés), constituer un dossier financier complet et saisir le juge sans attendre l'expiration du délai d'un mois.
Côté bailleur — produire à l'audience un décompte actualisé faisant apparaître, échéance par échéance, les paiements postérieurs au commandement : l'absence de reprise intégrale du loyer courant suffit désormais à faire échec à la demande de délais.
II. Les garanties locatives : un plafond légal à un trimestre de loyer
A. Le principe et son champ d'application
Avant la loi SVE, aucun texte du statut ne limitait le montant des garanties exigées du preneur. L'allongement des délais de recouvrement judiciaire avait conduit à une accumulation de sûretés (dépôt de trois mois, garantie à première demande, cautionnement), pouvant atteindre l'équivalent de douze mois de loyers.
Le nouvel alinéa 2 de l'article L. 145-40 du Code de commerce dispose désormais que les sommes payées à titre de garantie ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre, et qu'« il en va de même » de la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute natures demandés pour assurer la bonne exécution du bail.
Ce plafonnement ne concerne que les preneurs éligibles à la mensualisation du loyer (nouvel article L. 145-32-1) : locaux destinés au commerce de détail ou de gros et aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal (hôtellerie, restauration, coiffure, agences bancaires ou immobilières…).
Sont exclus les bureaux sans prestation de services commerciaux, les entrepôts, les locaux industriels et les locaux loués à des professions libérales, même soumis au statut par extension conventionnelle.
Il s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
B. Un plafond global ou par garantie ? Une controverse immédiate
La rédaction de la seconde phrase (« il en va de même ») est ambiguë : faut-il y voir un plafond unique pour l'ensemble des garanties cumulées, deux plafonds distincts (dépôt / autres garanties), ou un plafond par type de garantie ?
Les travaux préparatoires et la ratio legis militent nettement en faveur d'un plafond global : amendement adopté en commission spéciale à l'Assemblée, rapport de la commission mixte paritaire, déclarations ministérielles lors de la lecture finale et communication du ministère de l'Économie. L'objectif affiché était de soulager la trésorerie des commerçants ; un cumul de plafonds lui retirerait tout effet utile. Le débat reste néanmoins ouvert et seule la jurisprudence le tranchera.
Une autre incertitude tient à l'énumération des garanties visées : la référence aux « engagements » pourrait, lue littéralement, englober des garanties indirectes (obligation de garnir les locaux, assurance, clause de garantie solidaire du cédant), ce qui paraît déraisonnable. Par ailleurs, une garantie destinée non à l'exécution du bail mais à sécuriser la prise de possession (par exemple dans un bail en l'état futur d'achèvement) devrait échapper au plafond.
C. La sanction : le risque du « réputé non écrit » intégral
L'article L. 145-40 figurant désormais parmi les dispositions d'ordre public visées à l'article L. 145-15, toute stipulation dépassant le plafond est réputée non écrite. Le danger est réel : si, en matière de clauses d'indexation, la Cour de cassation limite le réputé non écrit à la seule stipulation prohibée lorsque la clause ainsi amputée reste applicable , cette solution paraît difficilement transposable ici. Effacer le « chiffre illicite » ne laisse rien subsister de la garantie : le juge pourrait donc ne pas se contenter de « raboter » l'excédent et réputer non écrite la clause de garantie dans son ensemble.
Recommandation rédactionnelle : prévoir expressément qu'en cas de remise en cause de sa validité, la garantie sera ramenée au plafond légal et, en cas de pluralité de garanties, organiser un ordre de prévalence contractuel afin de limiter la sanction aux seules garanties de rang inférieur.
D. Renouvellement et intérêts
En cas de renouvellement d'un bail comportant des garanties supérieures au plafond, l'excédent n'a pas à être restitué avant la fin du processus de renouvellement. En présence de plusieurs garanties, et à défaut d'accord, le juge ne pourra imposer aux parties de modifier les stipulations conformes à la loi.
S'agissant des intérêts, l'article L. 145-40, alinéa 1er, maintient la règle selon laquelle les loyers payés d'avance portent intérêt au profit du preneur pour les sommes excédant deux termes. Par dérogation, les sommes versées par le preneur éligible à la mensualisation ne portent jamais intérêt, que la mensualisation ait été demandée ou non.
III. Restitution et transmission des garanties
A. Des délais de restitution désormais légaux
Le nouvel alinéa de l'article L. 145-40 impose au bailleur de restituer :
– Le dépôt de garantie dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues et justifiées ;
– Les autres garanties de toute nature (mainlevées, documents afférents) dans un délai de six mois.
Ces règles s'appliquent aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026. Le bailleur devra justifier, dans ces délais, des retenues qu'il entend pratiquer, ce qui s'avérera délicat pour les charges dont la régularisation ne peut intervenir en cours d'exercice ou pour les remises en état non encore chiffrées.
On relèvera que la loi ne prévoit aucune sanction spécifique du retard de restitution, à la différence du bail d'habitation (majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard). Le preneur devra agir en justice pour obtenir restitution et, le cas échéant, dommages-intérêts.
B. La transmission au nouveau bailleur
En cas de mutation des locaux à titre gratuit ou onéreux, l'obligation de restituer les sommes versées à titre de garantie est transmise de plein droit au nouveau bailleur. Cette règle d'ordre public, applicable aux mutations intervenues à compter du 26 août 2026, rend obsolète la jurisprudence qui laissait cette restitution à la charge du bailleur originaire . C'est une avancée incontestable pour le preneur.
Le texte ajoute toutefois que, « le cas échéant », la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature autres que le dépôt. Si cette lecture devait prévaloir, un acquéreur pourrait se trouver privé de toute garantie lorsque le bail ne prévoyait qu'une garantie à première demande ou un cautionnement : un point de vigilance majeur lors des cessions d'immeubles.
C. Entre preneurs successifs
La transmission des garanties entre preneurs relève de la liberté contractuelle. Les sûretés personnelles consenties pour le compte du cédant ne s'étendent pas, sauf stipulation expresse, aux dettes du cessionnaire. La garantie solidaire du cédant reste limitée à trois ans à compter de la cession (C. com., art. L. 145-16-2), limite d'ordre public , et le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement dans le délai d'un mois (art. L. 145-16-1).
IV. La mise en jeu du dépôt de garantie en cours de bail
Le dépôt de garantie constitue une sorte de « gage-espèces » que le bailleur conserve jusqu'à l'apurement des comptes en fin de bail. Il ne peut l'imputer sur des impayés en cours de bail qu'en vertu d'une stipulation expresse, utilement complétée d'un ordre d'imputation et d'une obligation de reconstitution à la charge du preneur. En cas de procédure collective du preneur, la compensation des créances connexes demeure admise, sous réserve de la résiliation du bail ou d'une clause autorisant l'imputation hors résiliation.
Conclusion
La loi SVE opère un double mouvement.
Elle protège la trésorerie du preneur en encadrant le montant, la restitution et la transmission des garanties ; mais elle responsabilise le preneur défaillant, qui ne peut plus espérer de délais sans avoir repris le paiement de ses loyers courants et démontré sa capacité à apurer sa dette.
Pour les bailleurs, la priorité est de revoir les modèles de baux (plafond global, clause de réduction, ordre de prévalence, clause d'imputation) et de soigner les décomptes actualisés produits en justice. Pour les preneurs, le mot d'ordre est la réactivité : chaque échéance réglée après le commandement est désormais une pièce décisive du dossier.
Plusieurs dispositions souffrent néanmoins d'une rédaction perfectible — portée du plafonnement, caducité des sûretés en cas de mutation, absence de sanction de la restitution tardive — dont on peut craindre qu'elles ne nourrissent un contentieux que la loi entendait pourtant tarir.
Maître Arnaud BOIX
